市场研究丨“租购同权”加速分化楼市预期，“拉锯”战或开启
纵观国内所有行业，在热闹程度上，房地产如果排第二，那没有哪个敢担当第一。“限价”、“限贷”、“限购”、“限购”等雷霆之势的短期调控还如火如荼，加速土地供应节奏和数量、供地性质只租不售（上海、佛山）、十二城市列入住建部“租购同权”试点等以供应端为对象的中长期调控政策也纷至沓来。伴随着房贷的不断收紧（放贷额度降低、利率由优惠转变为上浮），其对需求端产生的抑制作用随着时间的推移而逐渐显现，推动楼市泡沫化愈演愈烈的抢房潮或将通过供求关系的逆转而得到有效遏制。随着看空楼市预期的产生和加强，房价也将由单边上涨，进入“拉锯”阶段。
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先来看看南京楼市近期的整体表现：
2016年6-12月的7个月中，全市商品住宅成交面积793.8万平米，与2015年同期相比，下降12.4%，成交均价20686元/平米，同比上涨33%，7个月累计供求比0.96；
2017年1-7月全市商品住宅成交面积501.7万平米，与2016年6-12月相比，下降36.8%，成交均价21085元/平米，上涨1.9%，7个月累计供求比0.98。
从下图中也可以明显看出，随着供不应求的紧张程度得到缓解，2017年前7个月南京楼市的成交量价水平明显低于2016年同期，在严格限价的作用下，成交价格涨幅由36.8%回落到1.9%，短期调控效果十分明显。
成交均价的同比震荡回落明显，而环比增长则在较低水平“拉锯”
从过去14个月市场的对比表现看，随着全方位短期和中长期政策效应的不断叠加，楼市量价已经在小幅震荡中相对平稳，未来随着购房者在政策引导下，改变将购房作为保卫资产和投资升值唯一途径的观念，则至少购房者阵营对楼市的预期将发生分化，部分购房者将对未来楼市持续火爆、房价快速攀升的高热预期冷静判断后回归理性，选择谨慎入市，需求平稳回落，加速供求关系从供不应求向供过于求的转变。供应增加与需求回落实现同步的话，供求关系逆转在2017年底将实现。而供过于求的市场一旦形成，将强化需求端已经产生的预期分化，从而将楼市带入围绕一定的量价水平震荡、拉锯的阶段。
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从上述理想化的分析看，“租购同权”政策的实施，无疑是给在土地资源的局限性难以有效解决楼市供应端不足，导致购房者对房价上涨预期的不断加强，从而形成“抢房-涨价-限价-抢房”这一恶性循环泥潭中痛苦挣扎的楼市带来一线光明。虽然“租购同权”在实施上还面临着一定的实际问题，但近期住建部有关负责人说，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。如果将政府持有的保障房以及国企持有的租赁住房，加上民间从短期投资转手转为长期出租房源的量，或许总套数将达到，甚至超过目前新增供应住宅套数的一半左右，让租赁房具有与购买产权房同等的地位与作用，与购房同台竞争，这不但在很大程度上缓解新房市场供不应求的紧张局面、扭转供不应求造成的“相对房慌”而带来人们的追涨心理和行为，同时也进一步扭转人们对待房子的态度，从而从根本上改变人们对于房价不停上涨的预期，降低购房盲目性带来的风险，对楼市去泡沫化起到积极的作用。
当然，从目前的大势看，房地产行业去泡沫化不但上升到国家战略层面，并且从宏观管控的结果来看，也取得了一定的成效。首先是膨胀楼市泡沫的“打气筒”广义货币M2，已经从历年的10%以上（2016年13%以上，2017年略有下降，但均高于10%），在今年5月回落到同比增速9.6%；6月继续这一态势，同比增速更降低为9.4%，成为M2有史以来的增速最低点，国家对金融领域的去杠杆决心与结果，给出了标志性答案。其次是房贷规模与增速看，上半年全国个人按揭贷款余额20.10万亿元，同比2016年增长30.8%，增速比上年末回落5.9个百分点。
而且随着各家银行纷纷取消房贷利率优惠，甚至针对二套房提升利率的动作看，针对楼市的去泡沫、降风险金融举措已经进入实质性阶段。从过去20年房贷利率的波动性走势分析，以持续了近两年的4.9%优惠利率为起点，未来房贷利率不断提高是必然的，幅度则根据调控整体进程及目标分解而梯度提高，则由于购房成本的提高，购房者必须考虑自身近期的支付能力是否足够挺过这变相加息及未来可能到来的实际加息共同作用下的局面，因而在选择购房加杠杆时会相对谨慎，并且一定程度上改变购房者的购买决策。
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种种迹象表明，鉴于政府为防范资产泡沫化加速所引发的系统性风险而不断加码的针对楼市的政策“洪流”，已经逐渐引领购房者从一致看多楼市的预期转变为多空并存，产生分化。随着购房者预期的改变，供求关系将在供与求的拉锯战中，从供不应求向供过于求逐渐蜕变，楼市也将由政策被动调整，转而进入主动调整阶段。
7月27日中新办新闻发布会上，中财办的官员明确列出了目前可能引发系统性风险的五大“灰犀牛”，包括影子银行、房地产泡沫、国企债务杠杆、地方债务以及非法集资的问题。其中房地产泡沫对于普通老百姓而言几乎都身在其中了，那么，当中国金融周期真正进入风险周期之后，又有谁能置身事外呢？显然，短期拉锯战之后，在脱离金融风险周期之前，楼市下行的概率理论上大于向上的概率，因此此时无论是开发商拿地，还是购房者买房，一定要根据自身需求和市场基本面相结合，做出慎重判断，不宜盲目出手。
文/南京克而瑞首席分析师 周颖
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